Due Diligence beim Immobilienkauf: Die Checkliste, die vor dem Notar kommt
„Due Diligence" klingt nach Konzernübernahme, Anwaltsteams und Datenräumen. Dabei beschreibt der Begriff nur eines: die sorgfältige Prüfung, bevor du unterschreibst. Und genau die kommt beim privaten Immobilienkauf regelmäßig zu kurz – nicht aus Faulheit, sondern aus einem einfachen Grund: Niemand sagt dir, was du eigentlich prüfen sollst, in welcher Reihenfolge, und woran du erkennst, dass etwas nicht stimmt.
Das Ergebnis kennst du vielleicht: Die Besichtigung war schön, die Finanzierung steht, der Notartermin ist gebucht – und die Protokolle der Eigentümerversammlung liest du zum ersten Mal am Abend vorher. Falls überhaupt.
Dieser Artikel dreht die Reihenfolge um. Erst die Unterlagen, dann die Entscheidung. Drei Prüffelder, eine Zeitschiene, eine Checkliste.
Die drei Prüffelder
Jede Immobilien-Due-Diligence beantwortet drei Fragen: Was kaufe ich rechtlich? In welchem Zustand ist es? Und trägt sich die Rechnung?
Prüffeld 1: Rechtlich – was kaufst du wirklich?
Grundbuchauszug. Das wichtigste Dokument des gesamten Kaufs – und das am seltensten gelesene. Entscheidend sind zwei Abschnitte: Abteilung II zeigt Lasten und Beschränkungen – Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht. Ein eingetragenes Wohnrecht der Verkäuferin bedeutet: Sie darf wohnen bleiben. Abteilung III zeigt Grundschulden und Hypotheken; die müssen zur Übergabe gelöscht oder verrechnet sein. Den aktuellen Auszug bekommst du über den Verkäufer oder – mit berechtigtem Interesse – beim Grundbuchamt.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen). Hier steht, was dir überhaupt gehört – und was Gemeinschaftseigentum ist. Fenster, Balkone, Heizung: Wer zahlt bei Sanierung? Steht in der Teilungserklärung. Auch Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten) und Vermietungsbeschränkungen findest du hier.
Baulasten und Altlasten. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen – etwa die Pflicht, eine Zufahrt für das Nachbargrundstück freizuhalten. Auskunft gibt je nach Bundesland das Bauamt beziehungsweise das Baulastenverzeichnis. Beim Haus zusätzlich: Liegt das Grundstück im Altlastenkataster?
Prüffeld 2: Technisch – was ist der Zustand wirklich wert?
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (ETW). Die ehrlichste Quelle des gesamten Prozesses. Hier steht, worüber die Eigentümer streiten, welche Sanierungen beschlossen oder verschoben wurden, ob Sonderumlagen drohen. Ein Beschluss „Dachsanierung zurückgestellt, Kostenschätzung folgt" ist eine künftige Rechnung mit deinem Namen darauf.
Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage ist das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Eine niedrige Rücklage bei altem Gebäude heißt: Kommende Sanierungen zahlst du per Sonderumlage. Vergleiche die Rücklage mit Alter und Zustand des Hauses, nicht mit einer Pauschalformel.
Energieausweis. Pflichtdokument, und seit die Banken energetische Risiken einpreisen auch ein Finanzierungsfaktor: Objekte mit schlechter Effizienzklasse sind schwerer und teurer zu finanzieren – und ein Verhandlungsargument.
Besichtigung mit Sachverständigem. Eine Kaufbegleitung durch einen Bausachverständigen – gemeinsame Besichtigung plus mündliche Einschätzung – kostet in der Regel etwa 300 bis 650 €. Ein ausführliches schriftliches Gutachten liegt bei rund 1.000 bis 2.500 €. Gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis ist das die günstigste Versicherung des gesamten Vorgangs: Der Sachverständige sieht Feuchtigkeit, Statik und Sanierungsstau, wo du Parkett und Lichteinfall siehst. Wichtig: „Gutachter" ist keine geschützte Berufsbezeichnung – such über die Sachverständigenverzeichnisse der IHK oder die Architektenkammern.
Prüffeld 3: Wirtschaftlich – trägt die Rechnung?
Quadratmeterpreis im Vergleich. Mindestens fünf vergleichbare Objekte in Lage, Zustand und Größe. Zur Einordnung: Kaufpreise für Eigentumswohnungen lagen im Dezember 2025 bundesweit im Schnitt 5,8 % unter den Angebotspreisen (ImmoScout24/Sprengnetter) – der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition, kein Marktwert.
Vollständige Kostenrechnung. Kaufnebenkosten von rund 8 bis 12 % je nach Bundesland, dazu Rücklagen für Instandhaltung. Bei Finanzierung: Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindungen liegen im Juli 2026 bei rund 3,5 bis 4,0 % effektiv – rechne konservativ am oberen Rand.
Bei Kapitalanlage: die Miet-Realität. Bestehenden Mietvertrag lesen (Miethöhe, Staffel, Kündigungsfristen, Mietrückstände erfragen). Rechnung zusätzlich mit Leerstand prüfen – zwei Monate pro Jahr als Stresstest. Und: Nicht-umlagefähiges Hausgeld mindert deine Rendite, nicht die des Mieters.
Die Zeitschiene: Wann du was prüfst
Nach der ersten Besichtigung: Unterlagen anfordern – Grundbuchauszug, Teilungserklärung, drei ETV-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Energieausweis. Ein Verkäufer, der mauert, ist selbst ein Prüfergebnis.
Vor der zweiten Besichtigung: Unterlagen lesen, offene Fragen notieren, Sachverständigen buchen. Die zweite Besichtigung ist kein Wiedersehen mit der Wohnung – sie ist ein Termin mit Fragenkatalog.
Vor dem Notartermin: Den Kaufvertragsentwurf vollständig lesen. Gut zu wissen: Kaufst du als Privatperson von einem Unternehmer (etwa einem Bauträger), soll dir der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass selbst ein vertragliches Rücktrittsrecht diese Überlegungsfrist nicht ersetzt. Aber Achtung: Bei Käufen von privat an privat gilt diese Frist nicht. Dann bestimmt niemand außer dir, wie viel Zeit du dir nimmst – nimm sie dir trotzdem.
Was Due Diligence nicht leistet
Zwei ehrliche Einschränkungen. Erstens: Gebrauchte Immobilien werden fast immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft – „gekauft wie gesehen". Was du vor dem Kauf nicht findest, ist danach in aller Regel dein Problem; nur arglistig verschwiegene Mängel bleiben beim Verkäufer hängen. Genau deshalb ist die Prüfung vorher so entscheidend.
Zweitens: Keine Checkliste ersetzt das Urteil. Sie sorgt nur dafür, dass dein Urteil auf Unterlagen basiert statt auf dem Nachmittagslicht bei der Besichtigung – warum das einen Unterschied macht, liest du in unserem Artikel über die Psychologie des Kaufmoments.
Die Checkliste
- 1. Grundbuchauszug, aktuell: Abteilung II (Lasten) und III (Grundschulden) gelesen?
- 2. Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung: Was gehört dir, wer zahlt was?
- 3. Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen: beschlossene und verschobene Sanierungen, Streitthemen, Sonderumlagen?
- 4. Wirtschaftsplan + letzte Hausgeldabrechnungen: Höhe der Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand?
- 5. Energieausweis: Effizienzklasse, Baujahr der Heizung?
- 6. Baulasten-/Altlastenauskunft: eingeholt (je nach Bundesland Bauamt)?
- 7. Sachverständigen-Termin: zur zweiten Besichtigung (ca. 300–650 €)?
- 8. Quadratmeterpreis: gegen mindestens 5 Vergleichsobjekte geprüft?
- 9. Vollkostenrechnung: Nebenkosten 8–12 %, Rücklagen, konservativer Zins?
- 10. Bei Vermietung: Mietvertrag gelesen, Rechnung mit 2 Monaten Leerstand getestet?
- 11. Kaufvertragsentwurf vollständig gelesen – mit ausreichend Vorlauf, unabhängig von gesetzlichen Fristen?
- 12. Maximalpreis schriftlich festgelegt, bevor verhandelt wird?
Elf dieser zwölf Punkte kosten dich nur Zeit. Einer kostet ein paar Hundert Euro. Zusammen sind sie der Unterschied zwischen einem geprüften Kauf und einem gefühlten.