Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 14.400 € Kaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4,8 %. Die Zahl eignet sich zum schnellen Vorsortieren von Objekten – nicht zur Kaufentscheidung, weil Nebenkosten und laufende Kosten fehlen.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite zieht von der Kaltmiete alle nicht umlegbaren Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionsbasis ein. Sie liegt typisch 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttozahl – aus 4,8 % brutto werden oft unter 4 % netto.

Welche Nettomietrendite ist realistisch?

In A-Städten häufig 1–3 %, in B-Städten 3–4 %; höhere Werte gehen meist mit höherem Leerstandsrisiko einher. Entscheidend ist der Vergleich mit deinem Finanzierungszins (rund 3,5–4,0 % effektiv, Stand: Juli 2026): Liegt die Nettorendite darunter, ist der Cashflow negativ.

02 · Wenn du rechnest · 10 MIN · Mai 2026

Mietrendite berechnen: Brutto vs. Netto — was wirklich zählt

Der Makler nennt eine Rendite. Fast immer ist es die Bruttorendite — berechnet ohne Kosten, ohne Risiken, ohne die Realität des Vermietungsalltags. Dieser Artikel erklärt, wie Brutto- und Nettomietrendite berechnet werden, warum die Differenz entscheidet und welche Zahl für die eigene Finanzierungsentscheidung relevant ist.

Die Bruttomietrendite: Was sie sagt und was sie verschweigt

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl im Immobilienmarkt. Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Für eine Wohnung mit 900 € Kaltmiete pro Monat und einem Kaufpreis von 225.000 € ergibt das (10.800 / 225.000) × 100 = 4,8 %.

Für einen ersten Marktvergleich zwischen Standorten oder Objekttypen ist die Bruttomietrendite nützlich. Für die eigene Investitionsentscheidung ist sie ungeeignet — weil sie alle Kosten ignoriert, die auf Eigentümerseite anfallen.

Rechenweg: Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten von der Miete ab und teilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Netto liegt spürbar unter Brutto.

Die Nettomietrendite: Formel und Beispielrechnung

Die Nettomietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab und rechnet auch die Kaufnebenkosten in die Basis ein. Formel: ((Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100.

Beispiel für eine 70-m²-Eigentumswohnung, Kaufpreis 225.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat, Kaufnebenkosten 10 % (22.500 €):

Jahreskaltmiete: 10.800 €
Hausgeld nicht-umlegbarer Anteil: 150 €/Monat = 1.800 €/Jahr
Instandhaltungsrücklage: 1 €/m²/Monat = 840 €/Jahr (Richtwert II. BV)
Mietausfallwagnis: 2 % × 10.800 € = 216 €/Jahr
Verwaltungskosten (Verwalter): ca. 300 €/Jahr
Summe Kosten: 3.156 €/Jahr
Nettomietrendite: (10.800 – 3.156) / (225.000 + 22.500) × 100 = 3,09 %

Von der Rendite zum monatlichen Cashflow

Rendite ist eine Prozentzahl. Was den Käufer monatlich beschäftigt, ist der Cashflow: Mieteinnahmen minus Finanzierungsrate minus Bewirtschaftungskosten.

Beispiel: 80 % Finanzierung = 180.000 € Darlehen, Zinssatz 3,8 % (10 Jahre Zinsbindung, Stand: Juli 2026), Tilgung 2 %. Monatliche Rate: (3,8 % + 2 %) / 12 × 180.000 = 870 €. Nettomieteinnahme nach Kosten: (10.800 – 3.156) / 12 = 637 €/Monat. Cashflow: 637 – 870 = –233 €/Monat. Der Eigentümer zahlt 233 € aus eigener Tasche zu — jeden Monat.

Stresstest rechnen: Dieselbe Kalkulation mit zwei Monaten Leerstand pro Jahr. Trägt der Cashflow das noch, kennst du deinen Puffer — wenn nicht, weißt du jetzt, wie dünn das Eis ist.

Was Exposés und Makler verschweigen

Drei Kostenpositionen fehlen regelmäßig in der kommunizierten Renditeberechnung.

Hausgeld gesamt vs. nicht-umlegbarer Anteil: Makler nennen oft den Gesamtbetrag; der Eigentümer-Anteil (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) liegt bei 30–50 % des Hausgelds
Instandhaltungsrücklage der WEG: Wie hoch ist der Kontostand? Bei niedrigem Rücklagenstand drohen Sonderumlagen — zusätzliche Zahlungen außerhalb des regulären Hausgelds
Mietpreis vs. Marktmiete: Liegt die aktuelle Miete unter Markt (Altmieter), ist die Renditeberechnung des Maklers zu positiv — die tatsächlich erzielbare Miete kann anders liegen

Was eine ausreichende Rendite ist

Einen universellen Richtwert gibt es nicht. Die Nettomietrendite hängt von Fremdkapitalzins, Eigenkapitalquote, Lage und persönlicher Steuersituation ab.

Zur Einordnung ohne Urteil: In A-Städten liegen Nettomietrenditen häufig bei 1–3 %, in B-Städten bei 3–4 %; darüber steigt meist auch das Leerstandsrisiko. Der wichtigste Vergleichsmaßstab bleibt dein eigener Finanzierungszins.

Vereinfachte Daumenregel: Nettomietrendite > Fremdkapitalzins bedeutet positiver Leverage-Effekt — das eingesetzte Fremdkapital arbeitet für den Käufer. Im Beispiel: Nettomietrendite 3,09 %, Kreditzins 3,8 % (Stand: Juli 2026) — negativer Leverage. Das Fremdkapital kostet mehr als die Immobilie an Nettoertrag bringt.

Ob der Kaufpreis selbst marktgerecht ist, zeigt der Preis-Check: Immobilienpreis fair? So prüfst du es wirklich.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 14.400 € Kaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4,8 %. Die Zahl eignet sich zum schnellen Vorsortieren von Objekten – nicht zur Kaufentscheidung, weil Nebenkosten und laufende Kosten fehlen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?: Die Nettomietrendite zieht von der Kaltmiete alle nicht umlegbaren Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionsbasis ein. Sie liegt typisch 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttozahl – aus 4,8 % brutto werden oft unter 4 % netto.
Welche Nettomietrendite ist realistisch?: In A-Städten häufig 1–3 %, in B-Städten 3–4 %; höhere Werte gehen meist mit höherem Leerstandsrisiko einher. Entscheidend ist der Vergleich mit deinem Finanzierungszins (rund 3,5–4,0 % effektiv, Stand: Juli 2026): Liegt die Nettorendite darunter, ist der Cashflow negativ.