Immobilienkauf: Die 5 Fehler, die fast jeden Käufer Geld kosten
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Fünf Fehler tauchen dabei so regelmäßig auf, dass sie fast schon systematisch sind. Wer sie kennt, hat einen konkreten Vorteil beim nächsten Besichtigungs-, Verhandlungs- und Notartermin.
Fehler 1: Kaufnebenkosten nicht einkalkuliert
Die meisten Käufer kalkulieren mit dem Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten kommen dann als Überraschung. Dabei sind sie berechenbar — und erheblich.
Auf einen Kaufpreis von 350.000 € kommen je nach Bundesland und Maklerkonstellation bis zu 45.500 € an Nebenkosten obendrauf. Eigenkapital, das nicht für den Erwerb eingeplant war, fehlt dann an anderer Stelle.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklerprovision Käuferanteil: 0 bis 3,57 % — je nach Vereinbarung
- Summe: 5–13 % des Kaufpreises; auf 350.000 € bedeutet das 17.500–45.500 € zusätzlich
Fehler 2: Sanierungsbedarf nicht realistisch eingepreist
Exposéfotos zeigen das Wohnzimmer nach der letzten Renovierung. Sie zeigen nicht den Heizungskeller, die Fenster aus den 1980ern oder die Dachdämmung unter GEG-Standard.
Sanierungskosten sind quantifizierbar — wenn man sie sucht. Baujahr, Energieklasse und Heizsystem geben die wichtigsten Hinweise. Das GEG 2024 regelt Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel.
- Heizungstausch auf Wärmepumpe: 15.000–25.000 € je nach Gebäude
- Fenster (komplett, EFH): 600–900 € pro Fenster
- Kernsanierung (EFH): 800–1.500 € pro m² je nach Umfang
- Energieklasse G oder H: höchstes Sanierungsrisiko und höchstes Leerstandsrisiko bei künftigen Mietern
Fehler 3: Brutto- mit Nettomietrendite gleichgesetzt
Der Makler nennt eine Rendite. Fast immer ist es die Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Was fehlt: Kaufnebenkosten, Hausgeld-Anteil der nicht auf Mieter umlegbar ist, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis.
Typische Differenz zwischen Brutto- und Nettomietrendite: 1–2 Prozentpunkte. Aus einer kommunizierten Rendite von 4,8 % werden netto oft 3,0–3,5 %. Das entscheidet, ob der monatliche Cashflow positiv oder negativ ausfällt.
Fehler 4: Lagebewertung übersprungen
Lage entscheidet über Vermietbarkeit, erzielbaren Mietpreis und Wiederverkaufswert. Trotzdem fehlen Lagedaten in den meisten Exposés fast vollständig.
Mikrolage und Makrolage sind getrennte Dimensionen. Beide zählen — und beide lassen sich mit öffentlich verfügbaren Daten einordnen.
- Mikrolage: Gehminuten zur nächsten ÖPNV-Haltestelle, Nahversorgung (Supermarkt, Apotheke), Lärmbelastung
- Makrolage: Bevölkerungsentwicklung der letzten 5 Jahre, Leerstandsquote, Mietpreistrend
- Fehlerquelle: Stadtteil und Straße sind nicht dasselbe — innerhalb eines Stadtteils können Preise 10–15 % auseinanderliegen
Fehler 5: Emotionale Entscheidung unter Zeitdruck
Angebotsmangel erzeugt Druck. Wer bereits mehrere Objekte verloren hat, neigt dazu, beim nächsten schneller zuzusagen. Das ist verständlich — und teuer.
Fünf Minuten mit einem Taschenrechner vor dem Besichtigungstermin genügen, um die wichtigsten Kennzahlen zu kennen: Kaufpreisfaktor, grobe Nettomietrendite und ob offensichtliche Red Flags im Exposé stehen.
- Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) mit Stadtteildurchschnitt vergleichen
- Verkaufshistorie prüfen: Wie lange ist das Objekt am Markt? Wiederholungsangebot?
- Energieklasse fehlt im Exposé: fast immer ein Hinweis auf G oder H
- Wohnflächenangabe prüfen: DIN 277 vs. WoFlV — Differenz kann 10–15 % betragen